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美國移民
美國是一個移民國家,歡迎世界各地的外國友人到美國投資或購置房產,在買房投資方面幾乎沒有限制。

美國房產市場介紹

  

       美國是一個移民國家,歡迎世界各地的外國友人到美國投資或購置房產,在買房方面幾乎沒有任何的限制,且無套數限制。只是在賣房的時候,在利潤賦稅也就是所得稅方面上會有一些不同。
 

       美國房產,在住宅房屋方面,通常分成獨立屋、共渡屋(Condo)、城市屋(Town House)。
 
       一、 獨立屋是在某一塊土地上只有這一棟房子,這是在美國房屋里面最多的一種。美國的房屋產權是包括土地及建筑物,這種形態在中國稱為別墅。但別墅并不是正確的解釋,因為獨立屋有新有舊,對于年代久遠、破爛的獨立屋來說,稱不上是別墅,只能叫做獨立屋。別墅可以稱為豪華的獨立屋。

       二、 共渡屋通常是一排相連的房子,有五棟、十棟甚至更多,你可以擁有其中的一棟,它可以是一層、二層或是三層的形式。

       三、 城市屋和共渡屋的差別不大,通常來說城市屋是比較豪華的,它通常由二棟或三棟構成。城市屋的房子一般為一層或二層,很少用到三層。
 
       共渡屋和城市屋所擁有的土地只是建筑物所占據的那部分,有時會有小部分的院子。
 
       除述所提到的住宅房屋以外,在美國還有倉庫、辦公樓、購物中心、公寓群、旅館、土地可以進行投資。
 
       美國也有類似中國的公寓房,不同的是,這種一棟建筑物里面有很多住戶的形態,在美國都是整棟地購買,作為投資用的商業房。所以這種公寓群是屬于商業建筑,由投資者整棟購買,分間出租而不是出售。但是也有少部分房價比較貴的區域,包括紐約、洛杉磯好萊塢、比華利山莊、圣塔芭芭拉等地區,有單獨出售的公寓,一間的價值有時超過八十萬,它的管理非常好,有專門的警衛,閑人是不能隨便出入的。這種公寓是為了適應當地的高房價,因為這種地區的獨立屋,可能都是數百萬美元。
 
       美國每年新建房屋只占整個房屋買賣的百分之十幾,不是房屋買賣市場的主體。美國建造的房屋,一般使用壽命都在六十年以上,如果房屋保養完善,使用上百年也不是什么奇怪的事情。新房的地點可能會在新開發的區域或比較偏遠的地方,在同一地區,新屋可能在價格上會高于舊屋。另外購置新屋可能需要庭院的修建及室內裝潢。
 
       投資風險最低的是住宅房屋,因為住宅房屋是需求性的,只要人口增加,就有需求。商業性建筑通常投資風險比較高,因為它受市場影響比較大,例如辦公樓在經濟好的時候,出租率會高,經濟不好的時候,出租率就會下降。倉庫也是一樣,在經濟好的時候,貨品流通快,倉庫的價格也會水漲船高,而經濟不好時,貿易量減少,對倉庫的需求會降低。投資風險最大的是土地,投資回報最大的也是土地,一塊不毛之地,如果被開發的話,它會在一夜之間暴漲,同樣它也可能閑置五十年無人問津,當然毫無任何利潤可言。總之,投資回報率越高的投資風險可能越大。


       美國無論是買房還是賣房,傭金都是由賣主支付的,所以你在美國買房不必支付任何傭金給經紀人,除非你們另有協議。
 
       擁有住房可以為居民家庭提供一種可靠保障方式,為實現這一目標,美國有一套相對完善的住房政策。所得稅與產權持有成本、住房貸款利率一起構成了美國房地產市場健康穩定發展的重要稅收政策。在加州,外國人出售美國房產,需要繳納“資本利得稅”也就是所得稅,聯邦政府和州政府約共收一個25%的所得稅。比如房子買時是80萬美金,賣出是100萬美金,賣主賺了20萬,這所得的20萬,要交25%(5萬美金)的稅。20萬x25%=5萬美金。這個稅率需要“預扣”。在成交后的20天內與預扣款項一并上交稅局。這項代征稅務通常由履約保證中介公司(Escrow Company)負責辦理。賣方如果沒有依法預扣這筆稅款,可能面臨不同程度的罰款。美國人自己出售房產時,會有一定的免稅額度,比如夫妻可以50萬美金的免稅額,單身有25萬美金的免稅額度。
 
       外國人在美國購置房地產也是可以貸款的。目前在加州對外國人的貸款的銀行不多,目前有華資銀行的華美銀行,匯豐銀行,富國銀行,國泰銀行等等。由于美國在經歷了金融危機之后,對於貸款也越來越嚴格。一般來說,外國人的貸款頭款必須在40%以上。一般常見的貸款是30年、15年、7年、5年、3年的分期方式,它們比一般查收入的貸款利率會高一些,最高可以貸到200萬美元。申請貸款的作業時間會比較長,如果你選擇貸款的話,需要四十五天到六十天的過戶期,這種貸款需查你居住國的收入和國際信用。可以用個人名義,也可以用公司名義,一個名字最多可以貸款買三個房產。
 
       在美國擁有房產的持有成本情況:

一、 房產稅。

        房產稅在美國各個州各個地區都不同,一般在1%-3%, 在加州是 1%-2%。新開發的區域,地產稅會高一些。以加州現在的房屋平均中間價約三十萬美金,它每年的房產稅在$3000到$6000之間。
 
二、房屋保險

       在加州,一般的區域,一棟三十萬到五十萬的房子,它的房屋保險費每年通常在$600到$900之間,在加州由于地震災害比較多,地震險是單獨加保的。在其它州可能也有一些天然災害,例如龍卷風或是水災。
 
三、庭院維護費

       房屋的另一項持有成本是庭院的維護,例如剪草,在加州每月需要$50到$70。但在美國有一半以上的家庭都自己買割草機,自己維護庭院,運動、健身,又省錢。
 
四、社區費

       如果你買的是城市屋(連排屋),你會有一個社區費(國內稱物管費),費用一般在一百五十到三百五十美元之間,費用的高低取決于社區內各種公用高施費用的分攤。有社區費的城市屋,社區費中已經包含火災保險部份,不必另外再買火險。因為房子是相連的,如果一家著火,其它人也會受災,所以他們的火險是共同承的。
 
五、地產稅

       在美國各州、各地的地產稅率都不相同,加州的地產稅一般在1.2%-2.0%,包括了縣、市及地方的稅。在購房之前,你可以參考屋主的稅率,請你的經紀人幫你換算出來。
  
六、房產租金稅

       盡管在美國出租房屋獲取租金,需要交租金稅,但是。在美國房屋出租的回報率卻很高。在加州,我們自己手上實際案例的統計,房子出租的毛租金收入在7%-8%,凈租金回報率在 5%-6%。從租金回報率來說,比中國要高出好幾倍。


 
 
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